Metoodika

Mis on AVM?

Automated Valuation Model (AVM) on statistiline meetod kinnisvara turuväärtuse hindamiseks. Aurentise põhimudel on kahe sõltumatu masinõppemudeli ansambel, mis on treenitud Maa-ameti tehinguandmetel (39 158 Tallinna korteritehingut) koos registri-, asukoha- ja kuulutuseandmetega. Tulemust kontrollib sõltumatu närvivõrk-kõrvalmudel ning hinnanguvahemikud arvutatakse konformse prognoosi meetodil. Iga täisraport sisaldab ka läbipaistvat võrdlustehingute kohandusvõrku, mida saab ridahaaval üle kontrollida.

Sisendid ja loogika

• 01Ametlikud tehinguandmed (Maa-amet / turustatistika)
• 02Geospatsiaalse asukoha koefitsendid (kaugus kesklinnast, transpordiühendus)
• 03Objekti parameetrid: pind, tüüp, tubade arv, seisukord
• 04Turuindeks: viimaste kuude hinnaliikumine

Piirangud

• ·AVM ei arvesta objekti individuaalseid omadusi, mida hindaja silmaga näeks
• ·Harvem kaubeldavate piirkondade puhul on andmeid vähem ja vahemik laiem
• ·Täpsus eeldab korrektset sisendit — vale seisukord annab vale tulemuse
• ·Ei sobi ainsa alusena laenu- või kohtulahendite jaoks

Mida see on / ei ole

Confidence skoor

Confidence % näitab, kui kindel mudel antud hinnangus on. Seda kalibreerib kaks asja: andmekattuvus ja kahe sõltumatu mudeli lahknevus. Kui põhimudel ja kõrvalmudel annavad sarnase tulemuse (lahknevus alla 3%), on mediaanviga ajalooliselt 7,5%; kui nad lahknevad üle 12%, kasvab viga 11,2%-ni ja confidence langeb automaatselt. Skoor ei ole garantii, vaid aus signaal, millal tulemust usaldada ja millal mitte.

Kuidas mudelit kontrollitakse

Mudel ei ole staatiline must kast. Iga muudatus läbib enne kasutuselevõttu rolling-origin testi ja tulemused avaldame avalikul täpsuslehel.

• 01Rolling-origin protokoll: mudelit treenitakse ainult kuni eelmise kuuni laekunud tehingutega ja testitakse järgmise kuu tehingute peal — täpselt nii, nagu mudel päriselus töötab.
• 02Vea mõõtmine: jälgime mediaanviga (MdAPE), tabavust ±10% ja ±20% piires (PPE10/PPE20) ning vahemike katvust segmentide kaupa (linnaosa, hinnaklass, hoone vanus).
• 03Igakuine ümbertreening: mudel treenitakse iga kuu värskete tehinguandmetega ümber ja tulemust võrreldakse eelmise versiooniga.
• 04Versioonijälg: iga raport näitab mudeli versiooni ja andmeperioodi, et tulemus oleks reprodutseeritav.

Sõltumatus

Aurentis on sõltumatu analüüsiettevõte: me ei kuulu ühelegi kinnisvarabüroole, ei vahenda tehinguid ega teeni vahendustasu. See on metoodiline valik, mitte ainult äriline — mudel, mille omanik teenib tehingult, omab huvi tulemust kallutada. Meie tulu tuleb ainult raportitest, seega on meie ainus huvi, et hinnang oleks täpne. Sama metoodika, sama vahemik ja sama avalikustatud viga kehtivad ostjale, müüjale, maaklerile ja pangale ühtemoodi.

Andmekaitse

Sisestatud andmeid kasutatakse ainult konkreetse hinnangu arvutamiseks. Andmeid ei müüda ega jagata kolmandatele osapooltele. Päringuid säilitatakse anonümiseeritult mudeli parandamiseks.